3299ムゲンエステートは株価見直しの条件が揃っている~昔のアルデのように~

気になる銘柄のメモです。
これは自分向けのメモなんであしからず。
 
 
 
今日のメモは、
 

3299ムゲンエステート

 
 
アベノミクス第二弾でどの不動産を買うか迷ってましたが、
個人的にはこれがしっくりきています。
 
 
 
ポイントは…
 

首都圏集中、

再生関連(国策)で直近物件の大型化が進む、

棚卸資産豊富、高成長、低バリエーション

って所です。
 
 
 
~取扱い不動産は90%超が中古再生~
収益不動産7割(一棟)
実需不動産3割(ワンルーム)
 
 
 
~特徴と現状~
・首都圏集中戦略型で中古再生を手がける。
・オリンピック開催・2020年までの中古住宅流通・リフォーム市場倍増計画の恩恵を享受できるポジション。
・過去10年で首都圏の中古住宅市場規模は46%増(会社資料で2013年と2003年比較)とマーケットの中古不動産モメンタムは加速している。
・外国人の不動産買いの恩恵を享受できている。
 
 
 
実需物件をメインに取り扱う業者だったが、
収益不動産の棚卸期間が急速に早まり、
同比率が急速に上昇している。
 
 
 

実際、

仕入から売上までの期間は前年同期間が1Qは278日→134日、

2Qは198日→117日と足元の需要を背景にキャッシュ化が急速に進む。

 
 
~類似比較~
類事業者は以下の通り
3294イーグランド  四季報予想税金正常化後PER7.6倍 1.2
8840インテリックス              〃 9倍  0.7
3299ムゲンエステート              7倍  1.8倍
3237イントランス                23倍  3.1倍
8925アルデプロ                 31倍  -
8934サンフロンティア不動産           18倍  2.7
 
 
 
並べてみると同じ中古マンション再生関連と言っても評価は大きな差があります。
メンドクサイのでやりませんが、投資の評価は
ビル一棟再生>マンション一棟再生>実需再生(マンション一室など)
です。
 
 
ムゲンはビルとはいかないけどマンションならという規模です。
 
 
 
~アップサイド~
現在実需再生から一棟再生比率が急速に高まっています。
実際、2012年12月期から2014年12月期までに一棟再生の比率は
25%→53%→60~70%以上(個人推測)
となっているはずです。
 
 
 
実需からマンション再生の方が評価は高いので、
マーケットにこれが周知されれば
バリエーションの見直しはそれなりにありそうですね。
 
 
予想ROEは26.8%と高位なことから
アップサイドは2300円程まであっていいはずです。
来期も中古不動産の価格上昇が続けば、
仕入れ高が横ばいとしても来期は10億円程度の利益上乗せも可能です。
 
 
 
来期ベースの予想ROEは33%、
アップサイドは2800円(PER14倍)程度まで修正が
あっても良さそうかな~なんて印象です。
 
12月決算というイベントも近いので、
不動産ではこれがメインとなりそうです。
 
 
 
ここまで読んでくれた方、
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aako01jp

~株との出会い~ 2004年の大学2年に人生を豊かにする手段として株式投資に出会いました。 イラク戦争の大底で買い始めてライブドアバブルとショック相場を経験。 本格的にプロになろうと株式のリサーチハウスに入社。 3年超の経験を積んでから、英系の投資顧問(いわゆるヘッジファンド)に転職。 3年を経て、これまでの研鑽の成果を出すべく 2012年7月から約7年かけて満を持して個人投資家に復帰。 って書くとなんかかっこいいですね。 アナリスト一本、職歴7年 姉妹ブログ→http://aako01jp.blog.fc2.com/

2 thoughts on “3299ムゲンエステートは株価見直しの条件が揃っている~昔のアルデのように~

  • 2014年12月1日 at 00:45
    Permalink

    aako01jp様こんばんは。ぴいたと申します。
    ムゲンとKIの分析楽しく読ませて頂きました。
    ありがとうございます。
    ムゲンは前から欲しいと思っていたのですが、やはり割安ですよね。名前がダサいから放置されてるのか?
    とも思ったりしちゃってますw
    因みに、私は近々日経が短期的に押すのではないかと思っているのですが、aako01jp様はそんな風に思われたりしませんか?
    その時にムゲン買いたいなーなんて思ってます。

    Reply
  • 2015年5月24日 at 18:51
    Permalink

    <ぴいた
    コメントありがとうございます!
    ちなみにテクニカルは見ないので短期的なことは何とも言えないです、、
    と、今頃返信ですいません(汗)
    うまくいっていることをお祈りします

    Reply

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